Amerykański rynek nieruchomości jest jednym z najbardziej dynamicznych i atrakcyjnych rynków na świecie. Stany Zjednoczone to rozległy kraj, 9.2 miliona km² lądu, oferujący zróżnicowane opcje na inwestowanie w rynek nieruchomości. Europejski inwestor może kupić mieszkanie w NYC lub w Miami lub zainwestować w nieruchomość komercyjną w USA. Pomimo iż zakup nieruchomości w USA przez obcokrajowca będzie bardziej skomplikowany ze względu na regulacje prawne, kwestie finansowe i podatkowe, zakup nieruchomości w USA może być dobrym rozwiązaniem finansowym wprowadzajacym elementy dywersyfikacji i ochrony majątku przed wierzycielami z Europy.
Zakup nieruchomości w USA a regulacje prawne w USA
W większości przypadków nie ma żadnych ograniczeń dotyczących zakupu nieruchomości przez podmioty z Europy. Pomimo że prawo w USA pozwala Europejczykom legalnie kupować nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, w niektórych przypadkach przed zakupem nieruchomości w USA, europejski inwestor wraz z swoim lokalnym doradca powinien rozważyć kwestie uzyskania odpowiednich wiz do USA. Przykładem takiej sytuacji jest zakup nieruchomości komercyjnej w USA która będzie wymagać paro miesięcznego przebywanie na terenie Stanów Zjednoczonych. W takim przypadku użycia pozwoleniu ESTA, lub wizy B1/B2 jest ryzykowanym rozwiązaniem.
Inwestowanie w nieruchomości, remonty, wynajmowanie nieruchomości w USA musi być także przeprowadzone zgodne z przepisami stanowymi. Stany Zjednoczone to 50 indywidualnych stanów, każdy z innymi przepisami regulującymi lokalny rynek nieruchomości. Przepisy dotyczące nieruchomości będą inne w każdym z amerykańskich stanów. Na przykład, eksmisja niepłacącego lokatora w New York City może zając 12 miesięcy, gdy lokator nie płacący czynszu za mieszkanie na Florydzie będzie wyrzucony w przeciągu 2 miesięcy
O ile Europejski inwestor może sam znaleźć nieruchomość w USA, amerykańskie umowy, pozyskanie lokalnego finansowania, wypełnianie obowiązków podatkowych i zarządzanie nieruchomością będzie wyzwaniem. Stad europejski inwestor przed zakupem pierwszej nieruchomości w USA powinien nawiązać współpracę z lokalnym prawnikiem w Stanach Zjednoczonych lub doświadczonym agentem nieruchomości który obsługuje europejskich inwestorów na rynku USA.
Zakup nieruchomości w USA a realia rynku
Europejski inwestor kupujący nieruchomość na terenie Stanów Zjednoczonych powinien zwrócić uwagę na parę kwestii specyficznych dla rynku USA.
- Lokalizacja. Lokalizacja nieruchomości w USA jest bardzo istotna i niesie ze sobą wiele konsekwencji. W niektórych miejscach na terenie USA ubezpieczenie domu stało się praktycznie niemożliwe. Zakup i wynajem nieruchomości w Nowym Jorku i okolicach może wiązać się restrykcjami w podnoszeniu czynszu.
- Połączenia lotnicza. W przypadku europejskich inwestorów trzeba wziąć pod uwagę łatwość dostępu do międzynarodowych przelotów.
- Kompetentny agent. Wybór odpowiedniego pośrednika jest szczególnie istotny w przypadku inwestorów, którzy nie znają lokalnego rynku na terenie którego kupują nieruchomość. Lokalny agent nieruchomości w USA będzie tez pomocny w lokalnych negocjacjach.
Finansowanie zakupu nieruchomości w USA
Jednym z trudniejszych aspektów zakupu nieruchomości w USA przez obcokrajowca jest uzyskanie finansowania na taką inwestycję. Europejscy inwestorzy najczęściej posiadają dwie możliwości: zapłacić gotówką lub uzyskać kredyt hipoteczny w USA. Europejski inwestor posiadający gotówkę przyspieszy cały proces zakupu nieruchomości w USA ponieważ ominie on cały proces występowania o kredyt, inspekcji nieruchomości, sprawdzenie dochodu itp. Niestety zakup ciekawej nieruchomości w prestiżowych miejscach w USA jak Miami, NYC czy Kalifornia wiąże się z wydaniem 2 miliona dolarów plus, stąd wielu zagranicznych inwestorów musi lub chce użyć kredyt hipoteczny.
Zagraniczny inwestor przez cały okres posiadania nieruchomości w USA będzie musiał rozwiązywać kwestie podatkowe. Każdy właściciel nieruchomości w USA, niezależnie od narodowości, jest zobowiązany do płacenia podatku od nieruchomości. Kwota podatku będzie się różnić w zależności od stanu i miasta, w której znajduje się nieruchomość. Zagraniczny inwestor wynajmujący nieruchomość w USA, będzie podlegać amerykańskiemu podatkowi dochodowemu. Stany Zjednoczone mają umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, ale zastosowanie tej umowy w przypadku inwestycji w nieruchomość na terenie USA wymaga analizy i konsultacji z lokalnym doradcą podatkowym. Sprzedaż nieruchomość w USA może podlegać amerykańskiemu podatkowi od zysków kapitałowych, a federalne prawo nakłada na kupującego nieruchomość obowiązek zatrzymania określonego procentu ceny.
Zarządzanie nieruchomością w USA
Posiadanie nieruchomości na terenie USA będzie oznaczało płacenie opląt za media, podatków, rachunków za naprawy itp, i do tego celu będzie potrzebne amerykańskie konto bankowe. Otwarcie konta bankowego w USA dla zagranicznego inwestora nie jest łatwe! W wielu przypadkach inwestora spoza USA jest zmuszony do zatrudnienie lokalnej firmy która zajmie się zarządzaniem nieruchomością w USA, pobieraniem czynszu i rozwiązywaniu lokalnych problemów.
Kupno nieruchomości w USA przez Europejczyka jest dobrym elementem portfela inwestorskiego, ale wymaga dokładnego przygotowania, analiz i zrozumienia konsekwencji prawnych, finansowych, podatkowych jak i rynkowych. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji związanych z zakupem nieruchomości w USA europejski inwestor powinien nawiązać współprace z lokalny agentem nieruchomości i prawnikiem posiadającym doświadczenie w pracy z międzynarodowymi klientami. Dzięki takiemu podejściu europejski podmiot uniknie wielu kosztownych niespodzianek na amerykańskim rynku nieruchomości.